Gewährleistungsmanagement am Gemeinschaftseigentum

Warum sich in der Gewährleistungsphase entscheidet, ob eine Verwaltung nur verwaltet oder führt.

Mängel werden gemeldet, abgeheftet und an den Bauträger weitergereicht. Vier Jahre später ist die Frist abgelaufen, der Mangel nie behoben, und die Gemeinschaft zahlt die Sanierung selbst. So sieht der teuerste Fehler nach einer Bauträgerübergabe aus. Die Gewährleistungsphase ist der Punkt, an dem sich reine Verwaltung von Führung trennt. Wer nur entgegennimmt und weiterleitet, produziert Fristversäumnisse und Haftung. Wer führt, steuert einen klaren Prozess von der ersten Auffälligkeit bis zur nachverfolgten Beseitigung.

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Welche Frist wirklich läuft

Beim Neubau vom Bauträger richten sich die Mängelansprüche nach Werkvertragsrecht (§§ 633 ff. BGB). Kaufrecht greift hier nicht. Das ist wichtig, weil viele von zwei Jahren Gewährleistung ausgehen. Tatsächlich verjähren Mängelansprüche am Bauwerk erst nach fünf Jahren (§ 634a BGB), bei vereinbarter VOB/B nach vier. Der Fristbeginn hängt an der Abnahme. Fertigstellung oder Rechnungsdatum zählen dafür nicht.

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Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Mit dem Datum der Abnahme beginnt die Frist zu laufen, deshalb liegt hier der größte Hebel. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist eine eigene Handlung und Aufgabe der Erwerber selbst (OLG München, 28 U 2388/16 Bau). Bauträger verlagern sie gern per Klausel auf einen von ihnen bestimmten Erstverwalter. Solche Klauseln sind nach § 307 BGB regelmäßig unwirksam. Die Folge ist zweischneidig: Ohne wirksame Abnahme beginnt keine Verjährung, Ansprüche können also länger bestehen, doch verlassen sollte man sich darauf nicht. Der saubere Weg führt über einen eigenen, dokumentierten Abnahmetermin für das Gemeinschaftseigentum.

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Der Interessenkonflikt des Bauträger-Verwalters

Häufig setzt sich der Bauträger in der Teilungserklärung selbst oder eine Tochtergesellschaft als ersten Verwalter ein. Daraus entsteht ein struktureller Konflikt, denn derselbe Akteur haftet als Bauträger und sitzt zugleich als Verwalter auf der Seite der Gemeinschaft. Der Gesetzgeber hat die Erstbestellung deshalb auf höchstens drei Jahre begrenzt (§ 26 WEG). Der BGH verlangt vom Verwalter, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren, die Eigentümer zu unterrichten und auf drohende Verjährung hinzuweisen (V ZR 75/18). Einen Interessenkonflikt darf er dabei nicht zulasten der Eigentümer auflösen. Ein vom Bauträger gestellter Verwalter bietet für diese Prüfung keine Gewähr.

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Wer darf handeln? Die Nachbesserung kann der einzelne Erwerber aus seinem Vertrag verlangen. Geld für das Gemeinschaftseigentum, etwa ein Kostenvorschuss, steht der Gemeinschaft zu. Sobald es ernst wird, braucht die WEG einen Beschluss darüber, wer die Verfolgung führt.

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Fristen sichern, bevor sie ablaufen

Zwei Instrumente halten die Frist offen. Verhandlungen mit dem Bauträger hemmen die Verjährung (§ 203 BGB), allerdings endet die Hemmung, wenn die Gespräche einschlafen. Das schärfste Mittel ist das selbständige Beweisverfahren (§ 204 BGB). Seit 2023 gilt hier eine einheitliche Hemmung für alle geltend gemachten Mängel bis zum Abschluss des Verfahrens (BGH, VII ZR 881/21). Das nimmt Druck aus der Einzelfristprüfung, ersetzt aber keine frühe Feststellung.‍

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Der Prozess, den eine Verwaltung führen muss

• Jährliche, strukturierte Objektbegehung als Frühwarnsystem (§ 27 WEG)
• Mängel in Textform erfassen und dem Beirat zur Kenntnis geben
• Sachverständige Feststellung mit Fotos und Messwerten vor Fristablauf
• Beschluss über das Vorgehen, wo nötig Ansprüche an die Gemeinschaft ziehen
• Fristsetzung zur Nacherfüllung, danach Vorschuss oder Selbstvornahme
• Abschließende Gewährleistungsbegehung drei bis sechs Monate vor Fristablauf

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Der Einsatz ist konkret. Verpasste Fristen bedeuten, dass die Gemeinschaft für Schäden am Gemeinschaftseigentum selbst aufkommt, schnell im sechsstelligen Bereich, in dokumentierten Fällen bis zu 700.000 Euro. Dazu kommt der Vertrauensverlust zwischen Eigentümern, Beirat und Verwaltung, wenn ein Verfahren verschleppt wird.

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Die Gewährleistungsphase belohnt niemanden für gutes Verwalten. Sie belohnt Führung. Verantwortung wird nicht weitergereicht. Sie wird übernommen.

So verstehen wir bei MIVEO unsere Arbeit. Klassische Verwaltung sichert den Bestand. Wir entwickeln ihn weiter.

verwalten. entwickeln. gestalten.

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Sie übernehmen einen Neubau aus einer Bauträgerübergabe oder stehen vor der Erstverwaltung? Wir prüfen mit Ihnen Abnahme, Fristen und Mängelverfolgung, solange sich Ansprüche noch sichern lassen.

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Quellen

§§ 633 ff., 634a, 307, 203, 204 BGB; §§ 9a, 18, 19, 26, 27 WEG; OLG München (28 U 2388/16 Bau); BGH V ZR 75/18, V ZR 213/21, VII ZR 887/21, VII ZR 881/21, VII ZR 46/17.

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Stand Juli 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.