Energieausweis ab 2027

Energieausweis ab 2027. Vom Dokument zum Datensatz

‍

Was sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz beim Energieausweis ändert, welche Verbrauchsdaten ab jetzt gebraucht werden und warum die Verwaltung darüber entscheidet, welchen Ausweis ein Eigentümer später überhaupt bekommt.

‍

Der Energieausweis hatte lange den Status eines Formulars. Man bestellte ihn, wenn eine Wohnung verkauft oder vermietet wurde, legte ihn bei der Besichtigung vor und heftete ihn ab. Zum 1. Januar 2027 endet diese Logik. Ab dann ist der Ausweis ein digitaler, maschinenlesbarer Datensatz mit deutlich mehr Pflichtfeldern. Wer die dafür nötigen Daten nicht führt, verliert Wahlmöglichkeiten und zahlt dafür.

‍

Der Zeitplan

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Rechtlich ist es eine Umbenennung und umfassende Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, weshalb viele vertraute Fundstellen verschoben sind. Das neue Heizungsrecht gilt bereits. Der Energieausweisteil, mit dem die EU-Gebäuderichtlinie umgesetzt wird, greift ein halbes Jahr später zum 1. Januar 2027. Bis dahin lassen sich Ausweise nach dem heutigen Rechtsstand ausstellen. Sie bleiben dann zehn Jahre gültig.

‍

Digital wird Standard

Ab 2027 wird der Energieausweis grundsätzlich digital und maschinenlesbar ausgestellt. Ein Papierexemplar gibt es auf ausdrückliches Verlangen des Eigentümers. Der Pflichtinhalt wächst erheblich. Neben dem bekannten Kennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr kommen der absolute Endenergiewert in Megawattstunden pro Jahr, Angaben zu Treibhausgasemissionen und der Anteil erneuerbarer Energien am Standort hinzu. Modernisierungsempfehlungen werden konkreter gefasst.

‍

Die neue Wahlfreiheit hat eine Bedingung

Bisher mussten Eigentümer kleinerer, älterer Wohngebäude zwingend einen Bedarfsausweis vorlegen. Diese Pflicht entfällt. Der Verbrauchsausweis wird für Wohngebäude wählbar. Die Bedingung steht im Kleingedruckten. Der Endenergieverbrauch muss nach Energieträgern getrennt und jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren erfasst sein. Drei zusammengesuchte Jahresabrechnungen genügen nicht mehr.

Hier wird aus einer Rechtsänderung eine Verwaltungsaufgabe. Ein Aussteller kann nur bilanzieren, was dokumentiert ist. Fehlt die saubere, energieträgergetrennte Erfassung, bleibt der Bedarfsausweis. Der ist aufwendiger, weil das Gebäude technisch aufgenommen werden muss, und er fällt im unsanierten Bestand häufig schlechter aus.

‍

Warum das Zeitfenster jetzt läuft

Zwei Jahre Verbrauchsdaten entstehen nicht rückwirkend. Wer 2028 einen Verbrauchsausweis für ein Wohngebäude erstellen lassen will, braucht Werte aus 2026 und 2027. Wer heute nichts erfasst, hat damit bereits entschieden, welchen Ausweis er in zwei Jahren bekommt.

Dazu kommt ein zweiter Effekt. Mit dem neuen Recht wechselt die Berechnungsgrundlage auf eine neue technische Norm. Effizienzklassen können sich verschieben, ohne dass am Gebäude etwas passiert ist. Für Objekte, bei denen ohnehin ein Verkauf oder eine Neuvermietung ansteht, lohnt die Frage, ob der Ausweis besser noch 2026 ausgestellt wird.

‍

Mehr Anlässe, mehr Auslöser

Verkauf, Neuvermietung und Verpachtung lösen die Vorlagepflicht schon heute aus. Ab 2027 kommen zwei Anlässe hinzu. Die Verlängerung eines Mietvertrags und größere Renovierungen an der Gebäudehülle.

Für eine Eigentümergemeinschaft hat das eine praktische Folge. Der Ausweis gehört zum Gebäude, der Anlass entsteht bei einzelnen Eigentümern. In einem Haus mit zwanzig Einheiten laufen Verkäufe, Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen dauerhaft nebeneinander. Ein gültiger Ausweis, der bei der Verwaltung abrufbar liegt, ist damit Grundausstattung. Wer Vorlage- oder Übergabepflichten verletzt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

‍

Gewerbe im Haus verändert die Rechnung

Für Nichtwohngebäude gilt bei Verkauf und Vermietung künftig der Bedarfsausweis. Dazu kommt eine eigene Effizienzklassenskala von A bis G. Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala von A+ bis H erhalten.

Im Berliner Bestand ist das keine Randfrage. Viele Altbauten haben Läden, Praxen oder Büros im Erdgeschoss. Bei gemischt genutzten Gebäuden entscheidet die Einordnung, welches Regime greift, und damit über Verfahren, Kosten und Außendarstellung. Wer solche Objekte hält, sollte diese Einordnung vor der nächsten Transaktion klären.

Für Baudenkmäler gilt eine Sonderregel, die enger gefasst ist, als viele Eigentümer annehmen. Sie hängt davon ab, welche Maßnahme ausgeführt wird. Werden größere Änderungen mit einer Berechnung für das gesamte Gebäude vorgenommen, kann ein Bedarfsausweis auszustellen sein.

‍

Was in Anzeigen stehen muss

In kommerziellen Immobilienanzeigen kommt das Ausstellungsdatum des Energieausweises als Pflichtangabe hinzu. Die übrigen Angaben bleiben im Kern bestehen. Art des Ausweises, Endenergiewert, wesentliche Energieträger für die Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse.

Für Ausweise aus der Zeit vor 2027 gelten gestaffelte Übergangsregelungen. Ausweise, die nach November 2020 ausgestellt wurden, müssen in der Kopfzeile der ersten Seite die angewandte Rechtsvorschrift nennen. So bleibt für Käufer und Mieter erkennbar, auf welchem Rechtsstand die Werte beruhen.

‍

Was jetzt zu tun ist

• Verbrauchsdaten ab sofort jährlich und nach Energieträgern getrennt erfassen, je Gebäude und nicht je Einheit
• Bestehende Energieausweise mit Ausstellungsdatum und Restlaufzeit in einer Übersicht führen
• Prüfen, welche Objekte bis Ende 2026 ohnehin einen Ausweis benötigen
• Bei gemischt genutzten Objekten die Einordnung als Wohn- oder Nichtwohngebäude klären
• Gültige Ausweise digital ablegen, sodass sie bei Besichtigungen ohne Vorlauf verfügbar sind
• Anzeigenvorlagen für Vermietung und Verkauf um das Ausstellungsdatum ergänzen
• Bei Baudenkmälern die Ausweispflicht im Einzelfall prüfen lassen

‍

Der Energieausweis war lange ein Blatt Papier, das man kurz vor der Besichtigung besorgt hat. Ab 2027 ist er das Ergebnis einer Datenhaltung, die Jahre vorher beginnt. Wer erst beim Anlass anfängt zu suchen, hat die Wahl längst verloren.

‍

So verstehen wir bei MIVEO unsere Arbeit. Klassische Verwaltung sichert den Bestand. Wir entwickeln ihn weiter.
verwalten. entwickeln. gestalten.

‍

Sie wissen nicht, welche Energieausweise in Ihrem Bestand gültig sind und welche Verbrauchsdaten überhaupt vorliegen? Wir sehen uns das an und sagen Ihnen, was bis Ende 2026 erledigt sein sollte.

‍

Quellen

Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Änderungsgesetz zum Gebäudeenergiegesetz, verkündet am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), in Kraft seit 29. Juli 2026, Artikel 2 zum 1. Januar 2027; §§ 79 bis 88 GModG (Energieausweise), § 85 (Pflichtangaben), § 86 und Anlage 10a (Effizienzklassen), §§ 112 und 113 (Übergangsvorschriften); Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden; DIN/TS 18599:2025-10; GModG-Infoportal des BBSR.